Wann platzt die Immobilienblase?

Einzelhandel-TeaserIn den letzten beiden Tagen war ich Teilnehmer und Sprecher bei zwei sehr verschiedenen Kongressen. Auf dem Fachmarktimmobilienkongress in Wiesbaden ging es um die Herausforderungen beim Aufbau neuer Fachmärkte und Shoppingzentren. Die dort gängigen Probleme drehen sich ums Baurecht und um die Diskussion der zentrenrelevanten Sortimente. Beim Baurecht wird aus Sicht der Projektentwickler zu stark reglementiert. Man möchte gerne größer und höher bauen als erlaubt wird. Die zentrenrelevanten Sortimente sind Produkte, die auch zukünftig in Zentren verkauft werden sollen und nicht auf der „grünen Wiese“ – eine absurde Diskussion, die kaum noch zeitgemäß ist. Auf der NEOCOM in Düsseldorf ging es um den boomenden Onlinehandel und die Wachstumstreiber dieser Handelsform. Von Same Day Delivery bis hin zu neuen Kundenservices waren alle Trends vertreten. Es gab zwei Themen, die auf beiden Veranstaltungen diskutiert wurden. Zum einen liegt für alle Teilnehmer (Onliner & Immobilienentwickler) viel Hoffnung im Multichannelhandel, zum anderen wird schlecht über Amazon geredet, das aus Sicht aller schon zu viel Marktmacht entwickelt hat. Dass Multichannel insbesondere von Händlern hochgehalten wird, die ohnehin schon erhebliche Probleme mit ihrem Geschäftsmodell haben, entbehrt nicht einer gewissen Komik.

Nun gibt es ein sehr interessantes Spannungsfeld, was erst erkennbar ist, wenn man sich das E-Commerce-Wachstum der letzten 24 Monate anschaut und daraus abliest, was das für den Handel insgesamt bedeutet. In der folgenden Abbildung habe ich die Umsatzzahlen des Onlinehandels mit den Umsatzzahlen des gesamten Einzelhandels in Relation gesetzt. Die „rote“ Linie ist ggf. schon bekannt aus den Wachstumsprognosen von Jochen Krisch. Im Grunde genommen ist das eine relativ pessimistische Fortschreibung des Umsatzwachstums im Onlinehandel.

Einzelhandel-Umsatz

Das wirklich Spannende daran ist, dass bis zum Jahr 2010 der Onlinehandel für den stationären Handel kaum spürbar war. Das Gesamtwachstum des Einzelhandels (ohne KFZ, Tankstellen, Apotheken) und die Verlagerung von Katalogumsätzen in den Onlinehandel haben den Onlinehandel kaum „spürbar“ gemacht. Das hat sich nun verändert. In den nächsten Jahren (bis 2020) werden ca. 40-60 Mrd. Euro Umsatz vom stationären Handel in den Onlinehandel verlagert. Das betrifft nach aktueller Expertenmeinung nicht so sehr den Lebensmittelbereich, weshalb die „grüne“ Kurve als relevanter Benchmarkt dient (EZH ohne Lebensmittel). Wenn von den heute ca. 250 Mrd. Euro Umsatz im stationären Bereich (grüne Kurve abzgl. Distanzhandel) in den nächsten Jahren 40-60 Mrd. Euro abgezogen werden, dann hat das erhebliche Effekte auf die Immobilienwirtschaft. Die positive Rückflüsse des Onlinehandels auf den stationären Handel (Flagshipstores von Onlinehändlern, Click & Collect, …) werden diesen Effekt nur in einem sehr geringen Umfang kompensieren können. Wenn man sich klar macht, dass Shoppingcenter, Fachmärkte und auch viele andere Immobilienprojekte mit Laufzeiten von 20-30 Jahren kalkuliert werden bzw. Mietvertragslaufzeiten oft erst bei 15 Jahren beginnen, dann bekommt man eine grobe Vorstellung davon, was passiert, wenn die ersten Kalkulationen in den nächsten Jahren anfangen zu platzen. Der Onlinehandel bisher war nur ein laues Lüftchen verglichen mit dem, was noch kommt.

Für mich waren die Diskussionen auf dem Fachmarktkongress am erhellensten. Zum einen wird darüber spekuliert, dass die Politik den Onlinehandel ganz sicher bald stärker reglementieren wird (Öffnungszeiten für Onlineshops, …), zum anderen werden Handelsweisheiten bemüht, die Hoffnung machen sollen: „Der Handel hat immer einen Weg gefunden.“, „Kunden wollen das Einkaufserlebnis“, „Die Onliner müssen erstmal Geld verdienen.“. Das erinnert mich doch irgendwie an die Prognosen der großen US-Buchhändler aus den Anfangsjahren von Amazon. „Niemand will Bücher anonym kaufen.“, „Die Empfehlungen der Verkäufer sind entscheidend.“. Die gute Tante Emma hängt fester in den Köpfen vieler Händler als gedacht.

Hinweis: Die Rohdatei zu dem oben gezeigten Chart sende ich gerne per E-Mail zu. Bitte einfach eine Info an alex@kassenzone.de senden. 

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Alexander Graf, 37, E-Commerce Unternehmer & Analyst, Gelernt bei der Otto Group, danach über 10 Unternehmen gegründet, heute u.a. Gründer Geschäftsführer des führenden Commerce Technologieanbieters Spryker Systems. Im Juni 2015 hat er das E-Commerce Buch veröffentlicht, das seitdem die E-Commerce Rankings anführt. Weitere Infos hier, oder direkt kontaktieren unter: alexander.graf@etribes.de || Tel: +49 (40) 3289 29690

6 Antworten

  1. Susanne Vieser sagt:

    Ich wundere mich auch über den anhaltenden Flächenhunger von Filialisten wie Obi, Ikea oder dm – Haben die den Schuss aus dem Internet nicht gehört? Und lesen die nicht die Erfahrungen von anderen Filialisten wie Thalia oder Schlecker, denen der Flächenfraß gar nicht bekommen ist? Die Flächenreduktion wird sicher nicht die innenstadtlagen treffen (hier werden ja neue Geschäftsformate teilweise schon sichtbar), treffen wird das vor allem die Outlets in den Speckgürteln – aber was wird aus diesen Immobilien? Erstaunlich ist, dass noch immer so viele Kommunen auf dieses, auch landschaftlich oder ökologisch bedenkliche Wachstum setzen und sich um die angeblichen Arbeitsplatzbringer reißen.

    Und wer bitte spekuliert über „Öffnungszeiten für Online-Shops“? Sollen die vielleicht mit einer allgemeinen Stromsperre durchgesetzt und kontrolliert werden? Lächerlich – ist ja auch nicht so, dass die Online-Shops rund um die Uhr besetzt wären ….

    • Interessanterweise laufen viele Speckgürtelzentren sehr gut. Die Innenstädte verlieren dabei massiv, aber die Anordnung und Größe der Geschäfte auf der (citynahen) grünen Wiese scheint für Konsumenten doch recht attraktiv zu sein. Die „Öffnungszeiten für Onlineshops“ sind nur eines der gehörten Beispiele. Maut für DHL Laster wäre ein anderes 🙂

  2. Alex sagt:

    In unserer Kleinstadt mit weniger als 100.000 Einwohnern kann man nun gut beobachten wie sich der Einzelhandel auf das innerstädtische Einkaufszentrum und ein paar gute Lagen am Marktplatz fokussiert.

    Alles Flächen die rundherum vorhanden sind, also an Randlagen oder die klassischen Geschäfte an den Straßen die zu den großen Wohngebieten führen, lassen sich hingegen nur noch schwer vermieten. Hier wird teilweise wo möglich auf Wohnung zurückgebaut oder es ziehen klassische Büros ein (Makler, etc.).

    Was weiterhin wie verrückt entsteht sind Einkaufsmärkte. Also klassisch ein z.B. Lidl und daneben noch ein weiteres Gebäude in dem sich dann DM Drogerie, eine Bank und eine Metzgerei oder ähnliches niederlässt. Gerade wird hier wieder ein solches gebaut und es ähnelt den anderen doch sehr. Ich sag da immer wenn ich an meine Kindheit zurückdenke…soviele Tante Emma Läden können gar nicht pleite gegangen sein, wenn man die massive Expansion von Lidl, Rewe, Netto und Co ansieht.

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    […] Handtüchern, Koffern und Damenmode etc. an zentral gelegenen Einkaufsplätzen in den Städten? Wer geht überhaupt noch an diese Plätze um einzukaufen? Karstadt ist einer der letzten Kaufhausdinosaurier, denen man live beim Untergang zuschauen kann. […]

  3. 13. Dezember 2013

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